2026最新買房貸款專題總整理

先講結論：自 2026 年 9 月 18 日起，自然人第 2 戶購屋貸款最高 7 成，而且仍不得有寬限期。也就是說，原則上至少要先準備約 3 成自備款，撥款後就開始還本金與利息。7 成只是央行規定的上限，不代表銀行一定核滿；銀行仍會看鑑價、收入、信用、負債比與還款能力。購屋貸款也不能再用修繕、周轉金等名目額外增加額度。

如果名下已有 1 戶房貸，買新房原則上會落入第 2 戶貸款限制；但確實是換屋自住，可以向承貸銀行詢問「實質換屋協處措施」。經銀行審核並簽署換屋切結書後，可不受第 2 戶成數上限及不得有寬限期的限制。重點是新貸款撥款後 18 個月內，要完成舊屋出售、產權移轉、清償舊房貸及塗銷抵押權。若違反切結，可能被追回成數差額、取消寬限期並計收罰息。

高雄屬於「其他地區」，高價住宅門檻是 4,000 萬元；臺北市為 7,000 萬元、新北市為 6,000 萬元。購置高價住宅最高貸款 3 成，而且不得有寬限期，所以資金規劃要先用至少 7 成自備款做壓力測試。是否落入高價住宅規範，以及最後可貸金額，仍要由銀行依買賣價格、鑑價與央行規定認定；最高成數不等於實際核貸結果。

這題最容易被「首購」兩個字搞混。就央行信用管制來看，房貸戶數會向聯徵中心歸戶查詢；名下有房但沒有房貸，再申請購屋貸款屬「名下有房者的第 1 戶購屋貸款」，仍不得有寬限期。至於銀行是否提供首購專案、可以貸幾成，或能否申請特定政策貸款，還要分別看銀行與各方案的資格，不能只用「現在沒有房貸」直接判定。

實務上，銀行通常會依買賣價格與鑑價結果，採較保守的基礎評估可貸金額。假設成交價 1,500 萬元、銀行鑑價只有 1,350 萬元，即使預估可貸 8 成，也應先用 1,350 萬元乘以 8 成試算，貸款約 1,080 萬元；成交價與核貸金額之間的差額，以及稅費、裝修等支出，都要另外準備。實際仍以承貸銀行鑑價及授信審核為準。

不是法令強制項目，也不能被銀行當成核准房貸的必要條件。房貸壽險主要是在借款人發生約定事故時，用保險金優先清償未還房貸；是否適合，要比較保費、保障期間、保額是否遞減，以及家庭原有壽險保障後再決定。如果遇到不當搭售或被告知「不買就不核貸」，可要求銀行清楚說明並保留相關紀錄。