【2026房地合一稅自住優惠】400萬免稅條件有哪些？郭哥整理最新一看就懂懶人包

這是房地合一稅的自住房地租稅優惠。符合全部法定要件時，房地交易課稅所得400萬元以內免納所得稅；超過400萬元的部分，按10%優惠稅率計算。它不是售屋總價的免稅額，也不是政府發放400萬元；是否屬高價住宅，並非本項優惠的判斷條件。

須同時符合3項條件：本人、配偶或未成年子女於該屋設籍、持有並實際居住連續滿6年；交易前6年內無出租、供營業或執行業務使用；本人、配偶及未成年子女在交易前6年內未曾適用這項自住房地租稅優惠。

先以成交價額減除原始取得成本、可減除費用及依法可減除的土地漲價總數額，算出房地交易課稅所得。符合自住優惠時，應納稅額＝（課稅所得－400萬元）×10%；若課稅所得未超過400萬元，應納稅額為0，但仍須依法申報。

個人、配偶或未成年子女須在該房屋設有戶籍，且房地持有與實際居住均須連續滿6年。只有戶籍、沒有實際居住仍可能不符合；若戶籍中斷，也可能影響連續6年的認定。

不能把夫妻分開理解成同一期間各自享有一筆400萬元免稅額。法規會合併檢查個人、配偶及未成年子女在交易前6年內是否曾適用；同一筆符合資格的房地交易，免稅額為400萬元。個案若涉及夫妻持分、先後出售或婚前取得，應向所轄國稅局確認。

不是一生只能使用一次。規定是個人、配偶及未成年子女在交易前6年內未曾適用；日後再次出售房地，只要重新符合連續6年自住、6年內無出租營業及6年內未曾適用等全部要件，仍可能再次適用。請勿與土地增值稅的「一生一次」自用住宅用地優惠混淆。

不一定。必須先符合自住房地3項要件；而且400萬元是「房地交易課稅所得」的免稅額，不是成交總價，也不是單看賣價減買價。

不夠。本人、配偶或未成年子女須設籍，並同時符合持有及實際居住連續滿6年。國稅局會依個案查核實際自住事實。

不可以。法定對象是個人、配偶或未成年子女；父母與成年子女不在這項規定的設籍對象內。

原則上不行。出售日前往回計算6年，房屋、土地均不得出租、供營業或執行業務使用；即使只短期出租一個月，只要發生在交易前6年內，該次出售原則上即不符合。停止出租後，仍須重新累積完整6年的無出租、無營業期間，並同時符合連續設籍、持有及實際居住滿6年的規定。

原則上有資格風險。房地合一稅自住優惠要求房屋在交易前6年內無出租、供營業或執行業務使用；即使只有部分空間出租，或作為實際營業、接案執業的工作室，也可能不符合要件。不能直接套用地價稅「按使用面積比例」的規定，仍應備妥使用範圍與期間資料，向所轄國稅局確認個案認定。

通常不能直接算連續滿6年。若個人、配偶或未成年子女的戶籍均曾遷出，設籍與居住的連續期間會中斷，一般應從重新遷入並實際居住後重新起算；但若期間內仍有配偶或未成年子女持續設籍並實際居住，則應依戶籍與居住事實由國稅局個案認定。

不是。先同時符合自住房地3項法定要件，400萬元以內才免稅，只有超過400萬元的部分按10%課稅。是否屬高價住宅，並非這項房地合一稅優惠的判斷條件；請勿與房屋稅的全國單一自住1%稅率及其房屋現值標準混淆。

房地合一稅這項自住優惠並未以高價住宅或豪宅門檻作為排除條件。只要符合設籍、持有並實際居住連續滿6年、交易前6年無出租營業，以及6年內未曾使用本優惠等全部要件，課稅所得400萬元以內免稅，超過部分按10%計算。房屋現值門檻是房屋稅全國單一自住1%稅率的另一套規定。

需要。屬房地合一稅申報範圍者，即使應納稅額為0，通常仍須在所有權移轉登記日次日起30日內完成申報。