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換屋族注意！土地增值稅可以退回來？

土地增值稅｜重購退稅

換屋族土地增值稅重購退稅條件｜申請期限｜退稅公式｜5年列管一次看懂

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郭哥先提醒

別只拿房屋總價比較！

判斷核心是土地申報移轉現值，不是房屋成交總價。

新房總價 ＞ 舊房總價
新購土地申報移轉現值總額 ＞（原出售土地申報移轉現值總額－原出售土地已繳土地增值稅）

申請條件

6 大條件，一次檢查

先確認身分、時間與使用狀態，再談能退多少。
01

買賣在 2 年內

先賣後買、先買後賣都可以；實際起算點與申報是否逾期有關。

02

新舊土地同一所有權人

先生賣舊地、太太買新地，不符合「同一人」要求。

03

新舊房地符合自用

房屋所有權、戶籍及實際使用均須符合規定；出售前 1 年內不得出租或營業。

04

重購土地面積有限制

都市土地 300㎡（約90.75坪）內；非都市土地 700㎡（約211.75坪）內。原出售土地不受此限。

05

新購土地地價達門檻

要比較申報移轉現值，不是房屋成交總價；差額大於 0 才能進一步退稅。

06

先買後賣須原已自用

買新地時，原土地就須已供自用住宅使用並符合戶籍等條件。

自用住宅用地

符合自住認定

  1. 出售土地及新購土地地上房屋，須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記。
  2. 出售土地於出售前1年內未曾供營業使用或出租（含公益出租、社會住宅包租代管）行為。
「2年內」的精確起算與申報日，會因先賣後買／先買後賣及是否逾期申報而不同，個案請向地方稅捐機關確認。

退稅試算

到底可以退多少？

用土地申報移轉現值，快速理解官方公式。
退稅公式
可退稅差額新購土地申報移轉現值－（原出售土地申報移轉現值－已繳土地增值稅）
差額小於或等於零 不能退差額大於零 可退還該差額，最高不超過已繳稅額

概念試算，實際由地方稅捐機關依資料核定。

450－50門檻 400 萬元
概念試算可退稅額50 萬元

達到全額退還上限

官方案例架構原出售 450萬－已繳稅 50萬＝門檻 400萬
新購 500萬500－400＝100萬退50萬元（全退）
新購 430萬430－400＝30萬退30萬元
新購 400萬400－400＝0不能退
新購 300萬300－400＜0不能退

退完稅別急著賣

還有 5 年列管！

重購土地完成移轉登記日起 5 年內，下列情況可能被追繳：

再出售／移轉出租供營業使用戶籍遷出且不符自用
特別注意：贈與給配偶，也屬於移轉！
∞

很多人不知道

重購退稅，不是一生一次！

每次都符合規定，就沒有申請次數限制。

兩種制度別混淆

換屋可能涉及兩套制度

地方稅

土地增值稅
重購退稅

  • 看土地申報移轉現值
  • 新舊土地同一所有權人
  • 重購土地有面積限制
比較
所得稅

房地合一稅
重購退（抵）稅

  • 看房地交易所得稅
  • 比較重購價額／出售價額
  • 條件、計算方式不同

兩套制度可能同時涉及，但不能混在一起計算。

常見問答

土地增值稅重購退稅問題與解答

整合常見搜尋問題，從申請方式、資格、2年期限、計算到5年列管一次看懂。

問題1土地增值稅重購退稅是什麼？申請要符合哪些條件？

這是自用住宅用地換屋的租稅優惠。原出售與新購土地原則上須由同一人持有，先賣後買或先買後賣須在法定2年期間內完成；新、舊房地須符合自用住宅用地規定，並以土地申報移轉現值判斷可退金額。新購都市土地以300平方公尺、非都市土地以700平方公尺內的部分為限。

問題2先買後賣也能申請土增稅重購退稅嗎？

可以，但購買新房地時，原有房地就必須已符合自用住宅用地條件，包括本人、配偶或直系親屬設籍，以及無出租、營業等情形。若買新屋時舊屋仍出租或未符合設籍要件，之後才補正，可能遭否准。

問題3自用住宅換屋退稅如何辦理？要向哪個機關申請？

先賣後買者在完成重購後申請；先買後賣者在出售原有自用住宅用地後申請。受理機關是原出售土地所在地的地方稅捐稽徵機關，可依各機關提供的臨櫃、郵寄或線上方式辦理。申請前可先備妥新舊土地及建物資料、買賣契約與原繳土地增值稅證明，實際應附文件以受理機關通知為準。

問題4土地增值稅重購退稅的2年，從哪一天開始算？

先賣後買，通常從出售土地完成產權登記日起算；先買後賣，通常從重購土地完成產權登記日起算。另一筆交易如在訂約日起30日內如期申報，以立契日認定；逾期申報則可能改以申報日認定。個案日期應由原出售土地所在地稅捐機關確認。

問題5大屋換小屋可以退土地增值稅嗎？

不一定。制度比較的是土地申報移轉現值，不是房屋坪數或成交總價。只要新購土地地價高於「原出售土地地價扣除已繳土地增值稅後的餘額」，差額仍可能退還；但最高不超過原已繳稅額。低於或等於該門檻，就沒有可退差額。

問題6土增稅重購退稅怎麼計算？可以全額退嗎？

概念公式為：可退稅額＝新購土地地價－（原出售土地地價－已繳土地增值稅），並以原已繳土地增值稅為上限。結果小於或等於0時無稅可退；實際土地地價與退稅額由地方稅捐機關核定。

問題7先生賣舊屋、太太買新屋，可以申請重購退稅嗎？

若舊土地在先生名下、新土地全部登記太太名下，因買賣土地所有權人不是同一人，原則上不能申請。建物所有權人則可為土地所有權人本人、配偶或直系親屬；規劃登記名義前，建議先向稅捐機關確認。

問題8重購退稅核准後，5年內可以出租、出售或贈與配偶嗎？

不可以。重購土地自完成移轉登記日起列管5年，期間如再移轉、出租、供營業使用或改作其他用途，可能被追繳原退還稅款；贈與配偶也屬移轉。

問題9小孩轉學區需要遷戶籍，重購退稅會被追回嗎？

若5年列管期間內，重購地戶籍已沒有土地所有權人本人、配偶或直系親屬任何1人，會有被追繳原退稅款的風險。辦理遷籍前，應先確認仍有符合資格者持續設籍，並向主管稅捐機關核實個案。

情境測驗

換屋退稅情境測驗

每一題的答案與專業解析皆直接展開，方便一次閱讀。
情境 1｜夫妻登記

先生出售自己名下舊屋，1年後新屋土地與建物全登記太太名下，全家也已遷入，可以退稅嗎？

答案原則上不可以

專業解析：關鍵是新、舊土地所有權人必須同一人。若僅建物登記太太、土地仍登記先生，才可能符合這項身分條件，其他要件仍須逐一審查。

情境 2｜學區遷籍

退稅後第2年，全家為了學區把戶籍遷走，但仍住在新屋，會被追繳嗎？

答案有被追繳風險

專業解析：5年列管期間，重購地須至少保留土地所有權人本人、配偶或直系親屬1人設籍。不可只看實際居住而忽略戶籍條件。

情境 3｜先買後賣

買新屋時舊屋仍出租，退租4個月後賣掉，且買賣相隔未滿2年，可以退稅嗎？

答案通常無法核准

專業解析：出售前1年內仍有出租紀錄，且先買後賣案件在重購時，原有房地就應符合自用住宅用地條件；不能只靠後來退租、補設籍補救。

資料與法規說明

法規檢視日期：民國115年8月28日

資料來源：財政部稅務入口網、財政部及各地方稅捐稽徵機關公開之土地增值稅重購退稅相關法令、節稅手冊及公告資訊。國稅及地方稅免付費電話：0800-000-321

法規依據：《土地稅法》第35條、第37條及《土地稅法施行細則》有關自用住宅用地重購退還土地增值稅與重購土地管制之相關規定。

身分說明：郭哥團隊為不動產經紀服務團隊，本頁依政府公開資料整理；非稅捐稽徵機關、會計師、律師或地政士之專業意見。

免責聲明：本頁僅供一般房地產稅務知識分享與初步規劃參考，不構成個案稅務、法律意見、買賣要約、承諾或退稅結果保證。實際資格、金額與文件，以土地所在地地方稅捐稽徵機關最新法令、審查及核定結果為準。

重購退稅有妙方 節稅手冊 115/8/28 最新說明