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舊制房屋財產交易所得稅｜實戰試算指南

先確認適用制度，再依證明資料選擇計算路徑；釐清房屋交易所得、可減除費用與申報時間。

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一句話結論：適用舊制的房屋出售案件，原則上應依實際成交資料核實計算「房屋」財產交易所得，再併入出售年度綜合所得；只有在證明資料不完整時，才會依財政部年度規定採設算方式。
01｜一秒自我檢核

我是不是適用舊制？

先確認取得時間與來源；繼承、配偶贈與等案件應回溯前手資料，不能只看登記到自己名下的日期。

一般原則

104／12／31以前取得

持續持有至出售，通常屬舊制房屋財產交易所得。

舊制：房屋所得併入綜所稅
一般原則

105／01／01以後取得

通常進入房地合一稅新制，房屋與土地合併計算。

新制：出售後30日內申報
需要追查

繼承、配偶贈與

取得日與制度適用可能承接前手；不同來源持分也可能分別適用。

先看謄本與前手取得資料

郭哥說重點：

舊制的「土地交易所得免納綜合所得稅」，不代表土地移轉完全免稅。出售時仍可能依《土地稅法》課徵土地增值稅。

02｜三大路徑

先看你手上有多少證明文件

已提供或稽徵機關已查得實際成交金額及原始取得成本，應依法核實認定。僅有實價登錄成交價，不代表原始成本已查得。三種方式有適用條件，不得自行挑選最低所得申報。

A

核實計算｜成交價、成本與費用都能證明

房屋交易所得＝房屋出售收入－房屋原始成本－可減除費用。

若房地合約未分列房屋與土地價格，須依規定分攤歸屬房屋的損益。
B

高額房地設算｜成交價可查、成本無法證明，且達年度門檻

歸屬房屋收入＝房地總成交金額 × 房屋評定現值 ÷（房屋評定現值＋公告土地現值）；房屋所得額＝歸屬房屋收入 × 20%。

114年度門檻（總價含車位／單價排除車位）：桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市及高雄市3,000萬／50萬每坪。總價或單價任一達標即符合；各年度須重新查證。
C

房屋評定現值標準法｜資料不完整且不屬前項高額設算情形

房屋所得額＝出售時房屋評定現值 × 財政部公告之所在地所得額標準。

各地區比率依出售年度、行政區等公告條件適用，不能全區通用；每年可能調整。即使成交價已知，未符合高額設算且無法核實時，仍可能適用本項，並非僅限成交價完全不明的案件。
03｜互動試算

舊制房屋財產交易所得試算

以下先算「應併入綜合所得的房屋交易所得額」，不是最後應繳稅款。金額欄位統一採萬元：例如500萬元輸入500，5,000元輸入0.5；每坪單價亦採萬元／坪，比率仍採%。

114年度出售，115年申報。年度標準須依出售年度查詢。

A｜核實計算及B、C設算路徑可依適用條件使用。

請依證據與法定條件使用；不能透過切換頁籤自行選擇較低結果。

若合約只寫房地總價，請先依法分攤房屋收入。
04｜成本費用

哪些可以扣？哪些不能扣？

憑證名稱、付款事實與該房屋的關聯都要能說明。

手機可左右滑動查看完整表格。

項目原則實務提醒
取得房屋價金可列成本保留買進契約、價款收付或資金流證明。
契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、買進仲介費符合條件可減除須屬購入房屋達可供使用狀態前的必要費用。
增加房屋價值或效能的增置、改良、修繕費符合條件可減除須非兩年內所能耗竭，並有發票、合約與付款證明。
出售仲介費、廣告費、清潔費、搬運費必要移轉費用可減除須與本次出售直接相關並留存憑證。
持有期間房屋稅、管理費、清潔費通常不得減除屬使用期間的相對代價。
取得房屋後、出售前的一般房貸利息通常不得減除與登記完成前為取得房屋而向金融機構借款的利息不同。
05｜申報時間

出售當年整理，次年五月申報

出售年度確認財產交易所得歸屬年度，整理契約、價款與費用單據。
次年 5／1～5／31併入個人綜合所得稅辦理結算申報。
遇政府公告調整時，以當年度申報期為準。
不是30日內申報30日內申報是房地合一稅新制的基本規則，別套用到舊制。

郭哥說重點：

舊制沒有一個固定的「房屋交易所得稅率」。試算結果是要併入綜合所得的所得額，最後稅負還會受到其他所得、免稅額、扣除額及累進稅率影響。

06｜常見問題

郭哥說重點

舊制是不是直接用房屋評定現值乘一個百分比？

不一定。能提出成交價格、原始成本與費用證明時，原則上應核實計算；資料不完整時，才依財政部該出售年度的規定設算。

房地合約沒有分列房屋與土地價格，怎麼算？

應先算房地總損益，再依出售時房屋評定現值占「房屋評定現值＋公告土地現值」的比例，計算歸屬房屋的財產交易損益；個案仍以國稅局核認為準。

出售舊制房屋虧損，可以抵其他所得嗎？

財產交易損失原則上只能在法定範圍內扣除當年度財產交易所得，不能直接拿來抵薪資或其他類別所得；並受所得稅法相關規定限制。

繼承或受贈房屋的成本，可以用長輩當年買價嗎？

不能直接照用。舊制房屋的繼承或受贈成本，原則上以繼承或受贈時據以課徵遺產稅或贈與稅的房屋評定標準價格為基礎，並依個案資料核認。

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身分說明：郭哥團隊致力於提供您專業的房屋銷售、物件推薦、帶看與購屋服務，但我們並非稅務機關人員。本網頁內容所提及之各項條件、所得額比率、計算門檻及費用審核標準，實際結果皆須以財政部及各地國稅局最新公告之法令與個案實際審核結果為準。

免責聲明：本圖僅供資訊整理與排版示意使用，實際適用仍須依個案條件判斷。建議先由郭哥團隊協助釐清與研討；最終適用資格、優惠條件、申報方式及申請期限，仍以主管稅捐機關最新法令規定及個案審核結果為準。試算結果為房屋財產交易所得額，並非實際應繳稅款。

法規檢視日期：民國115年10月14日

法規依據：所得稅法第14條第1項第7類・所得稅法施行細則第17條之2・114年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定（財政部115年3月4日台財稅字第11400690240號令）

資料來源：財政部稅務入口網｜個人出售房屋所得計算・舊制課稅範圍・成本與必要費用・個人房地交易案件試算

年度提醒：本頁B、C路徑設算門檻與所得額比率採114年度標準，適用於114年度出售、115年度申報的案件。115年度出售、116年度申報；本工具尚未提供115年度設算標準，待財政部公告後更新。A路徑核實計算仍可使用，實際所得認列依憑證與國稅局核認為準。