預算與初評
盤點收入、現金與既有債務，詢問銀行可承作條件。
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如何跟銀行借到錢：銀行房屋貸款流程
首購必看：房貸試算、貸款成數、房貸利率、寬限期、貸款年限
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前言
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銀行看哪些條件？財力證明怎麼準備？
每月繳多少才安心？哪些行為可能影響審核？
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買房做功課，貸款更有底氣。
01 / 貸款流程
從預算盤點，到撥款交屋
簽約前先詢問銀行承作可行性，簽約後再依契約時程正式送件。口頭初評與試算金額，都需要正式審核確認。
簽約與送件
確認貸款不足的處理約定，備妥買賣契約與財力資料。
徵信與鑑價
配合照會與補件，銀行評估收入、信用與房屋價值。
核准與對保
確認金額、利率、年限、費用與提前清償條件。
過戶與設定
代書與銀行協調過戶、抵押設定及相關保險。
撥款與交屋
確認撥款條件、交屋日期與每月扣款帳戶。
銀行會同時看收入、信用、自備款來源與房屋條件。首購身分不保證核貸，也不保證最高成數。
02 / 財力準備
提前整理 6 個月的資金軌跡
建議準備近期至少 6 個月完整往來明細，讓收入、支出與儲蓄都能追溯。這是實用準備建議，各銀行可能要求不同期間或文件。
01
完整，不漏頁
保留本人姓名、帳號、每筆日期、金額與餘額。電子明細格式先向承辦確認。
02
收入，有佐證
薪轉與薪資單、所得清單相互對照。接案收入保留合約與收款紀錄。
03
大額入帳，可說明
贈與、售產與其他資金，整理來源證明。存款餘額不能直接當作月收入。
你的工作型態，需要哪些文件？
- 固定薪資：薪轉明細、薪資單、扣繳憑單或所得清單，在職資料。
- 自營／接案：所得申報、營業資料、合約與持續收款證據。
- 獎金／租金：歷史入帳、租約與所得資料，先問銀行認列期間和比例。
投保資料可輔助說明工作狀況，不直接等於實際薪資。
送件前，讓帳戶回到真實生活
收入正常入帳、按時還款、持續儲蓄，比突然多一筆來源不明的資金更容易說明。
避免借錢短期灌水或偽造收入。
參考：銀行財力文件說明03 / 負擔試算
每月還完貸款，生活還剩多少？
本頁以「全部債務月付 ÷ 月收入」檢查負擔，再扣除生活支出。銀行的收入認列、收支比算法與審核門檻可能不同。
包含信貸、車貸、信用卡及其他分期月付。僅在目前頁面運算，不上傳資料。
每月貸款負擔率
40.0%
32,000 ÷ 80,000 × 100%
每月全部還款32,000 元
扣除還款與生活費後18,000 元
這是自我盤點結果，不代表銀行核貸門檻。請再預留緊急預備金與利率上升的緩衝。
收支比：先問清楚分子、分母
若以本頁示例的「收入 ÷（生活支出＋債務月付）」計算，8 萬 ÷ 6.2 萬約為 1.29 倍。這是本例定義，不是銀行統一算法。
DBR：看無擔保債務總餘額
信貸、卡款等無擔保債務共 80 萬，平均月收入 8 萬，DBR 為 10 倍。一般抵押房貸不納入這項 22 倍限制。
信用卡未到期分期餘額納入 DBR。低於 22 倍，仍可能因其他條件不獲核貸。
40% 是本頁算例，不是核貸及格線。月付負擔率看每月現金流，DBR 看無擔保債務規模，兩項都要檢查。
04 / 信用與分期
零利率分期，也有還款負擔
分期類型對聯徵評分的影響不同，但仍要一起盤點未償餘額、每月支出與額度使用情況。
| 類型 | 常見例子 | 需要注意 |
|---|---|---|
| 消費分期 | 手機、家電、家具、旅遊單筆刷卡分期 | 消費分期類型未直接納入聯徵評分模型；餘額與月付仍涉及 DBR 及銀行整體負擔評估。 |
| 帳單分期 | 把整期信用卡帳單拆成數期付款 | 屬實質借貸，聯徵納入評分考量。 |
| 預借現金分期 | 用信用卡借出現金，再分期還款 | 反映較急迫的資金需求，聯徵納入評分考量。 |
送件前，優先避免這些行為
- 信用卡遲繳、使用循環信用或預借現金。
- 新增信貸、車貸與大額消費分期。
- 長期反覆向多家銀行申貸。
- 隱瞞民間融資、先買後付與其他月付。
- 換工作或離職後，未說明收入變化。
爭取利率，先讓銀行看見穩定
- 提供完整收入與工作歷史，降低不必要的債務。
- 正常全額繳款，保留合理自備款與預備金。
- 先詢問薪轉銀行，以相同金額、年限比較方案。
- 比較總費用年百分率、加碼、費用及綁約，別只看首期利率。
條件改善能增加議價空間，最終利率仍由銀行核定。
05 / 鑑價與交屋
成交 1,200 萬，八成未必貸到 960 萬
成數要先確認計算基礎。假設銀行採鑑價 1,100 萬為貸款基礎，核貸八成，結果會是：
成交價1,200 萬
假設核貸額880 萬1,100 萬 × 80%
需準備自備款320 萬1,200 萬 − 880 萬
如果原本預估貸到 960 萬，就需要再補足 80 萬元。另留稅費、代書費、保險及交屋成本。
核貸時間：與交屋日一起確認
沒有所有銀行通用的固定天數。送件前詢問預計工作日，審查中即時補件，核准後確認對保、過戶與抵押設定安排。
對保前：核對完整條件
確認貸款金額、利率調整方式、年限、寬限條件、總費用年百分率、提前清償違約金，以及火險、地震險與撥款條件。
若貸款不足或延遲，依買賣契約及時協調。口頭估算不保證撥款。
06 / 送件前檢查
資料準備好，再與銀行談
逐項勾選，確認你已盤點重要資料。勾選狀態僅保留於目前頁面。
財力與信用
生活負擔
貸款條件
已確認 0 / 9 項
首購族常見問答
和銀行談之前，先釐清這些問題
依搜尋到的銀行與聯徵常見問題整理，未宣稱搜尋量排名。
一定要有 6 個月薪轉明細，才可以申請房貸嗎？
各銀行和工作型態要求不同。提前準備至少 6 個月往來明細很實用，但不是全部銀行的統一規定。沒有固定薪轉時，可先詢問所得清單、合約、收款明細等替代證明。
沒有信用卡，或信用紀錄很少，會貸不到嗎？
信用紀錄少不等於一定拒貸。銀行還會評估收入穩定性、自備款與房屋條件；不要為了製造信用紀錄，刻意借款或新增不必要分期。
手機或家電零利率分期，會讓房貸不過嗎？
消費分期不等於一定扣分或拒貸。聯徵未直接將消費分期類型納入評分模型，但銀行仍會評估未償餘額與月付。帳單分期、預借現金分期則納入聯徵評分考量。
自己查聯徵，會影響信用評分嗎？
本人申請信用報告不影響聯徵評分。申貸前可先查閱資料與繳款紀錄，如發現錯誤，再向相關金融機構或聯徵中心釐清。
DBR 低於 22 倍，代表房貸一定核准嗎？
不代表。DBR 衡量無擔保債務，房貸還需要評估月付負擔、可認列收入、信用、自備款來源與房屋鑑價。
怎麼比較銀行利率，才不會只看到優惠？
用同一貸款金額、年限與還款方式比較，確認指標利率、加碼與優惠期間。同時比較總費用年百分率、手續費、綁約及提前清償條件。
房貸金額不足，或來不及在交屋日前撥款，怎麼辦？
立即通知承辦、代書與交易對方，依買賣契約協調。簽約前先確認貸款不足的處理方式，別把初評額度或預估天數當成保證。